🕛 Acheter Un Appartement Loué Pour Y Habiter

Dansle cadre d'un bail "classique" (soumis à la loi du 6 juillet 1989), le propriétaire peut décider de vendre son logement vide. Dans ce cas, le locataire bénéficie d'un droit de préemption, autrement dit, Il est prioritaire sur les autres acheteurs pour acheter le logement. Un formalisme précis doit être respecté. Acheterun appartement neuf en France. Les particuliers choisissant d’investir dans l’immobilier neuf optent bien souvent pour un appartement. En effet, l’achat d’un appartement neuf est un premier investissement locatif moins onéreux qu’une maison. Mais acheter dans un programme immobilier neuf peut également être une excellente solution pour se loger. Achatappartements avec terrasse Provence-Alpes-Côte d'Azur : toutes les annonces de vente de appartements avec terrasse Provence-Alpes-Côte d'Azur Acheter Maison / Villa Investissementlocatif : Avantages Acheter pour louer dans l'ancien, pourquoi ? L'investissement locatif a un premier avantage par rapport à un achat d'appartement libre, le prix.Il sera toujours inférieur, puisqu'une décote sera appliquée en fonction de la durée du bail restant pour un bail loi de 1989 ( 6 ans pour une personne morale et 3 ans pour une personne physique). Reprised’un logement loué pour y habiter Publié le 2018-02-15 09:37:00. Je suis propriétaire d’un appartement que je loue vide depuis de nombreuses années à un locataire (âgé de 67 ans). Aujourd’hui, j’aimerais reprendre ce logement pour y habiter. Comment dois-je procéder pour résilier le bail ? Pour que la résiliation du bail pour cause de reprise d’un Quece soit pour y habiter ou pour investir, l'acquisition d'un bien déjà loué nécessite le suivi d'étapes précises. Mode d'emploi pour réussir votre achat. Immobilier : Acheterun logement loué : un rabais de 10 à 15% Acheter un logement déjà loué vous permettra de bénéficier d'une décote du prix de vente de Utilisateuranonyme - 5 mai 2022 à 13:02. Bonjour, Un appartement que l on habite c est le seul peut il etre vendu .merci. A voir également: Un appartement que l on habite est leseul peut il etre vendu. Acheter un appartement loué pour y habiter - Forum - Acheter un appartement. Acheterpour habiter; Acheter pour louer; Guide immobilier; Alerte Fraudes! 0 800 124 124 09h-19h Service & appel gratuits depuis un fixe. Nos autres sites. Accueil; Acheter pour louer; LMNP classique ou Censi-Bouvard; Investissez dans une résidence de tourisme; Investissez dans une résidence de tourisme. et bénéficiez de remises d’impôts. Achat immobilier neuf. Qu’est-ce que 8XW7I. Pour vous constituer un patrimoine immobilier ou compléter vos revenus tout en défiscalisant, la pierre reste une valeur sûre. Pour en profiter pleinement, vous devez envisager votre investissement comme un achat immobilier classique et non comme une opération purement fiscale. N’oubliez pas que vous allez avant tout vous retrouver propriétaire d’un bien immobilier. Tous nos conseils ! SommaireQuelles sont les formules d’investissement locatif ?Quels sont les critères de choix du logement locatif ?Achat immobilier locatif neuf quelles particularités ? À quoi sert la loi Pinel pour l’investissement locatif ? Acheter pour de la location meublée, une bonne idée ? Faut-il louer son bien en direct ou le confier à un professionnel ?Faut-il se constituer en société civile immobilière pour acheter un bien à louer ? Quelles sont les formules d’investissement locatif ? Voici les principales questions que vous devez vous poser avant d’investir dans la pierre Quelles sont les conditions pour bénéficier d’un régime fiscal avantageux ?Comment seront taxés mes revenus sur mon achat locatif ?Au bout de combien de temps pourrais-je récupérer le logement ?Les loyers vont-ils permettre de rembourser mes mensualités d'emprunt ? Si je revends mon bien, comment sera taxée la plus-value ? Vous identifierez ainsi la formule de location la mieux adaptée à votre situation fiscale et patrimoniale. Par exemple, la location nue non meublée vous assure, en principe, une importante stabilité locative, l’occupant bénéficiant d’une grande sécurité juridique. Quand à la location meublée, elle offre un rendement généralement supérieur, une fiscalité et des conditions de location plus souples. Mais elle génère aussi des changements de locataires plus fréquents. Elle nécessite, en outre, une implication plus importante de la part du propriétaire remplacement du mobilier et des équipements entre autres. Certains investissements locatifs permettent de défiscaliser jusqu’à 63 000 €. Vous cherchez à investir dans la pierre ? Faites une simulation pour connaître les conditions et bénéficier d’une réduction d’impôts. Quels sont les critères de choix du logement locatif ? Élément clé d’un investissement réussi la localisation du logement. Toutes les villes ne se valent pas! Le marché locatif local doit être dynamique pour assurer la viabilité de votre investissement. Privilégiez celles qui affichent un taux de croissance démographique positif, telles que les villes universitaires, où les besoins en logements sont importants. Pour reconnaître ces villes, renseignez-vous auprès d’agents immobiliers, d’annonces ou dans la presse réussir votre opération, sélectionnez un bien en adéquation avec les besoins locaux. Selon les villes, il vaudra mieux investir dans un studio ou un deux pièces, privilégier un logement familial ou une maison individuelle. Vérifiez aussi auprès d’agents immobiliers locaux quels sont les quartiers les plus prisés et ceux qui souffrent d’un déficit de location. N’omettez pas de recueillir ces informations, car les programmes dans le neuf sont parfois construits dans des zones où le foncier disponible est trop excentré pour la plupart des locataires. L’achat locatif permet de faire une pierre trois coups un investissement dans la pierre, l’assurance d’un revenu locatif régulier mais aussi des possibilités de défiscalisation intéressantes. En contrepartie, cela requiert une rigueur certaine, que cela soit dans la gestion de son bien, de ses locataires mais aussi des démarches administratives. Vous souhaitez vous soulager de ces tâches ? Pourquoi ne pas faire appel à une agence de gestion locative ? Pour des tarifs attractifs, vous pouvez délaisser en toute confiance la gestion de votre bien. Achat immobilier locatif neuf quelles particularités ? Soyez aussi sélectif que si vous achetiez le logement pour l’occuper vous-même. L’un des avantages du neuf est que vous n’aurez pas de gros travaux pendant plusieurs années. C’est aussi la garantie d’acquérir un logement doté de bonnes performances phoniques et thermiques. Autant d’éléments qui pourront fidéliser les locataires ! Les immeubles vendus occupés sont souvent bien placés et de qualité, les offres provenant généralement d’institutionnels lors d’opérations de vente à la découpe ». Une formule d’investissement à ne pas négliger ! Visez des programmes immobiliers de qualité. Ceux situés près des bassins d’emplois et des réseaux de transports en commun sont les plus attractifs. Lors de l’achat, vous devez penser à la location, mais aussi à la revente. Une fois l’emplacement trouvé, il faut aussi cibler la bonne catégorie de logements. Mieux vaut privilégier les 2 pièces, véritables pivots de l’investissement locatif, ou les 3 pièces. Les studios tournent » trop vite. En résumé, l’idéal est le 2 pièces dans une commune dynamique. Pour payer moins cher votre bien, pourquoi ne pas acheter un logement déjà occupé par un locataire ? Selon la nature du bail de location, la décote peut aller jusqu’à 10 %. Avec cette formule d’achat, vous bénéficiez d’un investissement locatif clé en mains pas besoin de trouver un occupant, il est déjà en place ; peu de risques de subir une vacance locative dans l’immédiat ; votre investissement vous procure immédiatement des loyers, ce qui vous permet de financer le remboursement de votre emprunt. À quoi sert la loi Pinel pour l’investissement locatif ? Mis en place en 2014 par l’ancienne ministre du logement Sylvia Pinel, le dispositif Pinel est une mesure facilitant l’investissement locatif dans le but à la fois de développer le parc immobilier via la construction de logements neufs mais aussi de permettre aux ménages modestes de se loger de manière décente. Le successeur du dispositif Duflot permet aux propriétaires investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 € sous conditions bien précises. En effet, nombre d’investisseurs passent par des outils de simulation pour avoir une idée précise des conditions sur leur projet le logement doit se trouver dans une zone éligible au dispositif, être loué nu, au titre de résidence principale pendant une durée d’engagement de 6, 9 ou 12 ans à un locataire respectant des plafonds de revenus précis. Le dispositif d’investissement locatif Duflot a remplacé le dispositif Scellier au 1er janvier 2013. Il a ensuite été complété par le dispositif Pinel à partir de septembre 2014. Les dispositifs Duflot et Pinel permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt pour l’acquisition ou la construction d’un logement neuf ou à réhabiliter, sous certaines conditions. Le dispositif concerne les logements acquis neuf ou en état futur d’achèvement Vefa ; les logements que l’investisseur fait construire ;les logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence et qui sont réhabilités ;les logements lourdement rénovés ;les locaux transformés en logements. Le dispositif Pinel permet à l’investisseur de s’engager à louer son logement pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Il offre la possibilité de louer à l’un de ses ascendants ou descendants à partir de janvier 2015 si les plafonds de loyers et conditions de ressources du locataire sont satisfaits. L’avantage fiscal de l’achat locatif La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement selon le cas, il s’agit du prix d’achat et des frais d’achat ou du prix d’achat et du montant des travaux. Ce prix de revient est retenu dans la limite d’un plafond au m2 fixé à 5 500 € le m2 et dans la limite, pour une année, de 300 000 €. Avec le dispositif Pinel, la réduction est de 18 à 21 % selon la durée de l’engagement locatif. Investissement locatif – Les avantages fiscaux offerts par la loi Pinel Vous souhaitez bénéficier du dispositif Pinel et défiscaliser votre achat locatif ? Notre simulateur vous permet de calculer le montant de vos futures économies. Grâce à notre outil, faites une simulation du montant des économies dont vous pourriez bénéficier en investissant dans l’immobilier locatif. Acheter pour de la location meublée, une bonne idée ? De plus en plus de propriétaires s’orientent vers la location meublée, attirés notamment par la promesse de loyers supérieurs à ceux d’une location nue. Certes, à superficie et à quartier équivalents, les loyers sont plus élevés mais, en réalité, l’écart n’excède pas 5 à 10 % aujourd’ effet, votre investissement, outre l’achat du bien, comprend aussi le remplacement régulier du mobilier et des divers équipements. Autre élément pouvant modérer l’avantage de la location meublée l’encadrement des loyers des meublés loués à titre de résidence principale prévu par la loi Alur du 24 mars 2014. Cela pourrait concerner les meublés de Paris et des villes volontaires pour participer à l’encadrement des loyers. Des loyers de référence doivent donc être fixés en fonction de la catégorie de logement et du secteur géographique par le préfet par le représentant de la région pour l’Île-de-France.Par ailleurs, la souplesse juridique de la location meublée a été écornée au fil des ans. La loi impose désormais, dans certains cas, une durée minimale du contrat de location et restreint les possibilités de donner congé au la location meublée conserve quelques atouts majeurs l’imposition des loyers au régime des bénéfices industriels et commerciaux BIC, qui permet, entre autres, d’amortir le prix du logement et le mobilier ; l’existence d’un marché dynamique dans la capitale et la plupart des grandes villes étudiantes ; les impayés sont plus rares qu’en location nue. Qu’est-ce qu’un meublé ? Un logement meublé est équipé de mobilier en nombre et en qualité suffisants, nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire. Il doit être pourvu de chauffage, d’une alimentation en eau et de sanitaires. Concrètement, le locataire doit pouvoir s’installer immédiatement dans le logement meublé et y vivre normalement avec ses seuls effets durée d’une location meublée est d’1 an minimum, lorsque le locataire y établit sa résidence principale. Le dépôt de garantie est désormais limité à 2 mois de loyer. Le bail se reconduit ensuite automatiquement d’année en année. Pour récupérer le logement, vous devrez délivrer congé au locataire, 3 mois au moins avant la fin du bail, et obligatoirement pour l’un des motifs suivants vente du logement ;reprise pour l’habiter ;non-respect par le locataire de ses obligations locatives. La durée du bail peut être réduite à 9 mois dans le cas d’un locataire étudiant. Attention, si tel n’est pas le cas, il peut contester le caractère meublé du logement et demander à bénéficier de la législation plus protectrice de la location nue. Les connexions téléphoniques et internet, très appréciées des occupants, vous aideront à les fidéliser. En effet, des changements fréquents de locataires minorent la rentabilité de votre investissement. Vous devrez aussi budgéter les fréquents travaux de peinture et de rafraîchissement, rendus nécessaires par la rotation rapide des locataires. Quel est le régime fiscal avantageux de la location en meublée ? Les loyers provenant d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux BIC. Si vos recettes annuelles de 2014 sont inférieures à 32 900 €, vous relevez du micro-BIC. Dans ce régime, vos loyers sont minorés d’un abattement forfaitaire de 50 %, censé tenir compte de toutes vos charges. Vous êtes donc imposé uniquement sur les 50 % restants. Si vos recettes dépassent 32 900 €, vous relevez du régime réel d’imposition, dans lequel le bénéfice est déterminé en calculant la différence entre les recettes et les charges, puis en imputant les amortissements. Si vous relevez du micro-BIC, renoncez-y et optez pour le régime réel lorsque vos charges annuelles dépassent 50 % des recettes. Ce qui est souvent le cas lorsque vous achetez à crédit. Concernant les amortissements que vous pouvez pratiquer, comptez généralement 50 ans pour l’immobilier soit 2 % par an et 10 ans pour le mobilier 10 % par an. Le statut de loueur en meublé professionnel LMP Si vous percevez plus de 23 000 € de recettes locatives et qu’elles représentent plus de 50 % de vos revenus pro, vous avez accès au statut de loueur en meublé professionnel LMP. À condition de vous inscrire au registre du commerce et des sociétés. Ce statut vous permet d’imputer les déficits issus de vos locations meublées sur votre revenu global salaires, bénéfices pro, etc.. Un loueur non professionnel ne peut lui déduire ses pertes d’une location meublée que sur les revenus d’une autre location meublée. Autre avantage du LMP, à la revente du logement, la plus-value est totalement exonérée d’impôt au bout de 5 ans, si vos recettes annuelles ne dépassent pas 90 000 €.Enfin, le logement meublé est exonéré d’impôt de solidarité sur la fortune ISF, pour les contribuables qui y sont assujettis. Pour être conseillé au mieux dans votre choix d’achat selon vos revenus et votre recherche, nous vous conseillons de passer par un professionnel de l’immobilier. De nombreuses agences fournissent un service de conseils sans frais et sans engagement. Notre comparatif des meilleures agences vous guide vers les professionnels les plus efficaces pour vous épauler dans votre recherche d’investissement immobilier. Faut-il louer son bien en direct ou le confier à un professionnel ? Après un investissement locatif, faut-il confier son bien à un gérant ou le gérer soi-même ? La 1ère solution vous décharge de tout souci mais diminue le rendement de l’opération. Alors qu’une gestion en direct de la location prend du temps et requiert des compétences juridiques. Les démarches à réaliser avant la location Vous devez faire réaliser plusieurs diagnostics par des professionnels et les annexer au contrat de location diagnostic de performance énergétique DPE et, le cas échéant, constat de risque d’exposition au plomb Crep et état des risques naturels et technologiques inondation, séismes, contamination chimique…. La loi Alur du 24 mars 2014 y ajoute une copie de l’état mentionnant l’absence ou la présence de matériaux ou produits contenant de l’amiante et un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz. Une tâche chronophage si vous vous en chargez en vous avez recours à un agent immobilier pour trouver votre locataire et établir le bail, le professionnel vous facturera des honoraires qu’il établit librement. En revanche, les frais qu’il demande au locataire sont limités Décret n° 2014-890 du 1er août 2014. Depuis le 15 septembre 2014, les honoraires correspondant à l’organisation des visites, à la constitution du dossier, à la rédaction du bail ne peuvent être supérieurs à ceux payés par le bailleur ni à un plafond établi par mètre carré de surface de 12 € par m2 de surface habitable à Paris et les communes limitrophes ; 10 € par m2 dans les communes soumises à la taxe annuelle sur les logements vacants comme Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, Toulouse ; 8 € par m2 partout ailleurs. En outre, pour améliorer l’information du bailleur et du locataire, la loi Alur instaure un contrat de bail type défini par décret. Il mentionnera notamment les équipements, les travaux effectués récemment, le montant du loyer acquitté par le dernier locataire. Vous devez ensuite déterminer le juste loyer. Selon la zone géographique du logement, le montant du loyer sera libre ou non. En effet, la loi Alur prévoit la mise en place d’un encadrement des loyers. Ce dispositif devrait s’appliquer à Paris et dans certaines villes volontaires pour cette étape ne présente pas de difficultés pour un agent immobilier ou un administrateur de biens qui a accès à des bases de données pro. Autrement, pour sélectionner parmi les candidats locataires, vous avez intérêt à demander des documents qui prouvent leur solvabilité, notamment des photocopies des fiches de salaires. Vous pouvez aussi leur demander de fournir un garant ou souscrire une assurance loyers impayés. La signature du contrat de location Une fois le locataire sélectionné, il faut rédiger le bail et procéder à l’état des lieux. Ces deux documents devront être conformes à des modèles types, définis par décret. L’état des lieux est un document que vous devez remplir de manière très précise à l’entrée du locataire dans le logement. Le même document sera réutilisé lors de son départ, ce qui permettra de lui imputer les éventuelles dégradations commises pendant son occupation. C’est sur la foi de ce document que vous pourrez conserver tout ou une partie du dépôt de garantie. Gérer son bien au quotidien Établir les quittances, calculer les augmentations de loyer, réclamer les loyers en retard, régulariser les provisions pour charges versées par le locataire, réparer et entretenir le bien… Mises bout à bout, toutes ces tâches prennent du temps une trentaine d’heures par an par logement. Sans compter qu’il vous faudra aussi vous tenir au courant des évolutions législatives et jurisprudentielles pour ne pas commettre d’erreur. Autant de données à prendre en compte au moment de choisir le mode de gestion de votre bien. Sachant qu’un professionnel en gestion locative vous demandera en moyenne 6 à 9 % des loyers annuels charges comprises pour vous décharger de ces soucis administratifs. Les impayés des locations constituent la principale hantise des bailleurs. Pour vous en prémunir, vous pouvez demander à votre locataire la caution d’un tiers ou souscrire une garantie loyers impayés auprès d’un assureur. Faut-il se constituer en société civile immobilière pour acheter un bien à louer ? Pour vous constituer un patrimoine locatif, vous pouvez aussi créer une société civile immobilière SCI. Une telle structure répond à plusieurs objectifs. Pour un achat en famille, le recours à la SCI facilite l’acquisition de l’immeuble et permet d’éviter les lourdeurs de gestion d’une indivision. En outre, l’insertion d’une clause d’agrément » dans les statuts de la société, permet d’en restreindre l’accès aux seuls membres de la famille. Vous pourrez ensuite donner vos parts sociales à vos enfants, dans des conditions plus souples que si la donation portait directement sur le bien immobilier lui-même. Pour un couple, acheter en SCI permet d’aménager son régime matrimonial. Si vous n’êtes ni marié ni pacsé, elle s’avère très utile pour protéger votre concubin des conséquences néfastes d’un décès. Il faut pour cela coupler la constitution de la société avec une opération communément appelée démembrement croisé » des parts les dirigeants d’entreprise, la SCI met à l’abri des créanciers personnels et pro les immeubles dans lesquels l’activité est exercée. Pour autant, il ne faut pas exagérer les atouts de la SCI, en oubliant son coût et ses contraintes. La création d’une SCI suppose la rédaction de statuts qu’il vaut mieux confier à un pro. Il faudra ensuite désigner un gérant pour gérer la société, établir les déclarations fiscales, convoquer l’assemblée générale annuelle… Et en cas de mésentente entre les associés, le fonctionnement de la société risque d’être bloqué. Quels sont les avantages à acheter un bien immobilier pour le louer ?L’achat locatif permet de faire une pierre trois coups un investissement dans la pierre, l’assurance d’un revenu locatif régulier mais aussi des possibilités de défiscalisation intéressantes grâce au dispositif Pinel. Quelles sont les questions à se poser avant d’acheter pour louer ?Avant de vous lancer dans l’achat locatif, certaines questions devront être éclaircies – Quelles sont les conditions pour bénéficier d’un régime fiscal avantageux ?– Comment seront taxés mes revenus sur mon achat locatif ?– Au bout de combien de temps pourrais-je récupérer le logement ?– Les loyers vont-ils permettre de rembourser mes mensualités d'emprunt ?– Si je revends mon bien, comment sera taxée la plus-value ? De nombreux bailleurs nous sollicitent pour souscrire une garantie loyer impayé sur un logement qu’il souhaite acheter occupé. Nous les conseillons sur les justificatifs à récupérer voir notre fiche sur la garantie loyer impayé pour un locataire en place, mais au-delà de l’assurance de nombreux pièges s’ouvrent aux investisseurs qui achètent des logements occupés, nous allons essayer de vous les résumer ici. Vérification de l’absence d’impayéQualité du dossier locataireConformité du bailVérification des conditions de congéCohérence du loyer avec le marchéEtat général de l’appartementAbsence de contentieux locatifs Vérification de l’absence d’impayé C’est une clause cruciale pour pouvoir prendre une garantie loyer impayé une fois la vente réalisée il ne doit pas y avoir d’impayés sur les 6 derniers mois et vous devez donc faire le nécessaire pour récupérer des preuves auprès de l’ancien propriétaire. Nous vous recommandons de ne pas vous contenter des quittances ou d’une attestation sur l’honneur. Il est préférable de demander les compte-rendus de gestion si le bien a été géré par une agence les extraits de relevé bancaire si le bien était géré en direct par le propriétaire Ces pièces sont importantes car elles sont beaucoup plus probantes que les quittances ou une attestation sur l’honneur, d’autant plus que vous ne serez protégé par la garantie loyer impayé qu’après une période probatoire de 3 mois voir notre article sur la franchise et la carence de la GLI, vous êtes donc clairement à risque sur les premiers mois. L’objectif est de vérifier que le locataire n’a pas eu d’incidents de paiement sur les 6 derniers mois. On parle d’incidents de paiement quand le locataire est régulièrement en retard par exemple paiement le 20 alors qu’il doit payer le 5 ou retard supérieur à 30 jours paiement des échéances de janvier et février mi-février. La présence d’un incident de paiement peut vous empêcher de prendre une garantie loyer impayé; un incident de paiement peut surtout être un signe avant-coureur de difficulté de paiement du locataire. En effet dans la plupart des cas l’impayé est précédé de retard ou d’incident de paiement mineurs. Mentions explicites dans l'acte de vente Nous vous recommandons de demander au notaire de mentionner à l’acte de vente l’absence d’incidents de paiement. Cela incitera le bailleur à ne pas mettre éventuellement sa vente à risque en omettant de mentionner un impayé. Dans le cas où le bailleur vous aurait indiqué un impayé en cours, n’oubliez pas de mentionner à l’acte de vente que la créance est transmise à l’acheteur, sans quoi vous ne pourrez poursuivre le locataire voir la jurisprudence. Pour accéder à des annonces exclusives de logements occupés et vous faire accompagner dans la reprise du bail, nous vous recommandons Trackstone, un des leaders sur les annonces de logements occupés à vendre. Qualité du dossier locataire Si vous souhaitez prendre une garantie loyer impayé une fois le logement acheté, vous n’avez pas besoin de vous soucier de la situation du locataire puisqu’il n’y a pas de critères de solvabilité après 6 mois sans impayés. Vous vous posez peut être la question de l’intérêt d’une garantie loyer impayé, encore plus si le bail a été signé avec un garant. Deux raisons principales la garantie loyer impayé est automatique la garantie loyer impayé prend en charge la procédure en savoir plus Si vous décidez malgré tout de poursuivre la location de votre logement acheté occupé sans garantie, nous vous recommandons d’être extrêmement attentif sur la qualité du locataire que vous récupérez. Vous n’allez effectivement pas être en mesure de résilier le bail pour mettre un autre locataire, les motifs du congé du bailleur étant limités voir notre fiche sur le congé du bailleur. Vous devez donc récupérer si possible le dossier locataire initial, et idéalement vérifier que la situation actuelle du locataire n’a pas changé. Les critères d’éligibilité de la garantie loyer impayé peuvent vous servir de référence. Vérifiez globalement la solidité de la situation du locataire mais également ses revenus, notamment son reste à vivre en fonction de sa situation personnelle. Ainsi un salarié en CDI à 1200€ net par mois pour 400€ de loyer avec une famille de 4 enfants ne sera pas forcément plus solide, qu’un intérimaire vivant seul dans un logement à 1000€ de loyer avec des revenus variables autour de 2500€. Cette analyse doit être faite car même si le locataire est à jour de ses paiements et n’a pas eu d’incidents sur les 6 derniers mois, la solvabilité du locataire est l’indicateur principal d’un impayé futur à venir par exemple la GRL qui couvrait les personnes intérimaires avait historiquement un taux de sinistre proche de 10%. Conformité du bail Le bail du logement occupé est automatiquement transféré à l’acheteur. Il n’est pas nécessaire de faire un avenant au bail et il n’est pas possible en théorie de signer un nouveau bail puisque le bail antérieur n’est pas résilié. En pratique vous héritez donc du bail signé entre le vendeur et le locataire; vous allez donc également pâtir des conséquences d’éventuelles omissions ou erreurs du bail précédent. Le problème le plus courant est l’absence de clause résolutoire. Cette clause résolutoire protège le propriétaire puisqu’elle lui permet de résilier le bail automatiquement après un impayé. Le juge se contente de constater la résiliation du bail sans devoir juger si elle est justifiée ou non, et le propriétaire gagne donc plusieurs mois sur une procédure qui prend déjà 2 ans en moyenne dans des conditions normales voir la fiche sur la procédure d’expulsion. L’autre problème éventuel est l’absence de clause de solidarité. Cette clause de solidarité très utile en cas de colocation ou de concubinage vous permet de poursuivre un seul locataire sur l’intégralité du loyer. Elle est donc très utile, notamment quand un colocataire devient insolvable. Il est alors possible de poursuivre le colocataire solvable sur l’intégralité du loyer et bien souvent ce dernier met une pression morale sur son colocataire pour résilier le bail. Ces deux clauses, résolutoire et solidarité, sont obligatoires si vous souhaitez prendre une garantie loyer impayé. Vérifiez donc bien leur présence dans le bail de location du vendeur. Si elles sont absentes, nous vous recommandons fortement de demander au vendeur de faire signer au locataire un avenant au bail rajoutant ces clauses avant de procéder à la vente mais il n’est pas certain que le locataire accepte. Vérification des conditions de congé Nous vous avions expliqué dans une précédente fiche les différents motifs permettant au bailleur de donner congé à l’échéance du bail. Dans les deux cas de protection du locataire que nous avions abordés, il existe un cas en location vide où le locataire est protégé d’un éventuel congé quand le logement est vendu occupé. Ainsi l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR précise que si le nouvel acquéreur veut reprendre possession du logement avec un bail expirant dans moins de deux ans, il doit attendre au minimum deux ans pour donner son congé pour reprise que si le nouvel acquéreur veut vendre le logement avec un bail expirant dans moins de trois ans, il ne pourra le faire qu’à l’échéance du bail renouvelé au moins une fois Donc en pratique si vous rachetez pour occuper, vous devrez attendre au minimum deux ans même si le bail expire rapidement. Si vous rachetez pour vendre, vous devrez attendre au minimum 3 ans même si le bail expire là aussi rapidement. Cette disposition ne s’applique pas aux locations meublées mais sachez que vous devrez néanmoins attendre l’échéance du bail pour résilier, en respectant un préavis de 3 mois. Cohérence du loyer avec le marché L’avantage principal de l’achat d’un logement occupé est le transfert d’un flux financier à peu près garanti. Vous ne prenez donc en théorie pas le risque de devoir fixer un loyer de marché et de devoir chercher pendant plusieurs semaines voire plusieurs mois le locataire. Attention néanmoins, en pratique le loyer que le locataire a accepté il y a quelques années est peut être maintenant décorrélé du marché, notamment si de nouveaux programmes immobiliers se sont récemment construits dans la zone. Nous vous recommandons donc de procéder de la même manière que pour un investissement locatif classique publier une annonce fictive » du logement que vous allez acheter occupé avec le même loyer et observer les demandes que vous recevez. Idéalement vous devez recevoir plusieurs contacts/appels dans la première semaine, sans quoi il est probable que le loyer est trop élevé par rapport au marché ou que la zone est en déficit intrinsèque niveau demande locative. Plus d’infos sur le sujet sur notre fiche sur la fixation du loyer. Etat général de l’appartement Lors de votre visite du logement le bien sera probablement occupé par le locataire avec ses meubles en place. La visite va donc être plus compliquée mais vous ne devez pas pour autant faire des visites moins complètes et exhaustives demander à bouger les meubles pour vérifier l’état général des peintures, des plinthes et des sols. Ouvrez les fenêtres et surtout demandez à parler au locataire pour qu’il vous fasse part d’éventuels problèmes. N’oubliez pas enfin de comparer l’état des lieux d’entrée avec l’état de l’appartement que vous avez visité. Si le logement était en mauvais état à l’entrée vous n’allez pas pouvoir imputer les dégradations au locataire et l’éventuelle rénovation à la sortie du locataire sera entièrement à votre charge. Absence de contentieux locatifs Dernier point mineur, vous devez vérifier que le vendeur n’est pas en contentieux avec le locataire sur le bail qui pour rappel va être transféré avec le vendeur. Les contentieux locatifs sont en effet légion contestation des charges, troubles de voisinage, travaux non réalisés, idéalement vous devez demander et vérifier auprès du vendeur qu’aucun contentieux potentiellement chronophage et coûteux va vous être transféré. Idem nous vous recommandons de demander au notaire de mentionner cette absence de contentieux en cours dans l’acte de vente. Autres articles qui pourraient vous interesser 26 juillet 2022 Gestion locative comparatif des tarifs et frais Vous cherchez à une offre de gestion locative en ligne et vous souhaitez avoir une vision d’ensemble des prestations et frais des différentes formules. Nous allons tenter de vous convaincre que les outils et le support proposés par notre assistant de gestion locative constituent la meilleure solution du marché. 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